A partir d'ara, anomenar “temporal” un lloguer no és suficient perquè ho sigui jurídicament. La nova normativa catalana posa el focus en l‟ús real de l‟habitatge, no en el nom del contracte. Es tanquen vies que s'utilitzaven per esquivar els límits de renda en zones tensionades.
Des de l' 1 de gener de 2026 està en vigor a Catalunya la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, publicada al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de desembre de 2025
No és una reforma puntual ni un simple ajust tècnic. La norma introdueix un canvi d'enfocament en com s'han d'interpretar i aplicar determinades figures contractuals que, en els darrers anys, havien adquirit un ús intensiu al mercat immobiliari, especialment en zones declarades de mercat residencial tensionat.
La Llei 11/2025 actua, principalment, sobre tres grans àmbits:
- L' arrendament d'habitatges amb caràcter temporal.
- El lloguer d'habitacions.
- Les transmissions d'habitatges per grans forquilles persones jurídiques, reforçant els drets de tempteig i retracte de l'Administració.
El fil conductor de la norma és clar: evitar que determinades fórmules contractuals es facin servir per eludir els límits de renda, les garanties pròpies de l'arrendament d'habitatge habitual o els mecanismes d'intervenció pública previstos per equilibrar el mercat. Per això, el legislador català deixa de fixar-se tant en la durada o en la denominació del contracte i posa l'accent en l'ús real de l'habitatge i la necessitat que satisfà.
A més, l'aplicació de la llei és immediata, sense règims transitoris amplis, cosa que obliga a revisar contractes, models habituals i operacions en curs des d'aquest mateix moment. Allò que abans es podia considerar una pràctica habitual avui pot generar conseqüències jurídiques rellevants.
L'arrendament temporal ja no es defineix pel temps sinó per la finalitat
Un dels canvis més rellevants de la Llei 11/2025 és la redefinició del concepte d‟arrendament temporal. A partir d'ara, es considera arrendament d'habitatge permanent qualsevol contracte destinat a satisfer una necessitat d'habitatge, independentment de la durada.
Només s'admet la temporalitat quan el contracte respon a causes concretes i taxades: raons professionals, laborals, d'estudis, atenció o assistència mèdica, situacions provisionals en espera del lliurament d'un habitatge o del retorn a la residència habitual, o altres supòsits anàlegs.
Però la llei no es queda en una declaració formal. Exigeix que:
- La finalitat del contracte consti expressament,
- Aquesta finalitat s'acrediti documentalment i
- La documentació es dipositi juntament amb la fiança al registre corresponent.
Si qualsevol daquests elements falla, el contracte es presumeix destinat a habitatge permanent.
- Atenció. No acreditar correctament la causa de temporalitat converteix el contracte, de manera automàtica, en un arrendament d'habitatge permanent.
Els arrendaments temporals es passen a regir per les regles del lloguer d'habitatge
La conseqüència directa d'aquesta nova configuració és que molts arrendaments temporals queden sotmesos a les normes pròpies de l'arrendament d'habitatge.
En concret, els resulten aplicables les regles relatives a:
- Determinació i actualització de la renda,
- Límits màxims de renda a zones tensionades,
- Fiança legal i garanties addicionals,
- Elevació de renda per millores,
- Assumpció de despeses generals i serveis individuals.
Això suposa un canvi substancial respecte de la pràctica anterior, en què el contracte temporal s'utilitzava, en molts casos, com un instrument flexible per fixar rendes fora dels marges legals.
- Atenció. Un contracte temporal ja no permet, per si mateix, fixar una renda superior a l'admesa per a l'habitatge habitual.
Zones de mercat residencial tensionat: mateix límit, encara que el contracte sigui temporal
A les zones declarades de mercat residencial tensionat, la llei és especialment clara: els arrendaments temporals queden subjectes als mateixos límits de contenció de rendes que la resta d'arrendaments de vivenda.
Es tanca així una via que s'utilitzava de forma recurrent per esquivar els preus màxims. A partir d'ara, ni la durada limitada ni la qualificació formal del contracte no justifiquen una renda superior.
L'única excepció expressa són els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, de vacances o de lleure, que queden fora d'aquest règim, sempre que aquesta finalitat consti de manera clara, s'acrediti documentalment i es faci constar el lloc de residència habitual de l'arrendatari.
Si no sacredita de forma sòlida la finalitat de vacances, el contracte se sotmet al règim general dhabitatge.
Pròrrogues i renovacions
La Llei 11/2025 presta especial atenció a les pròrrogues i renovacions dels contractes temporals, on es concentren molts dels riscs pràctics.
En particular:
- Si un contracte temporal es prorroga sense acreditar de nou la causa de temporalitat i la residència habitual de l'arrendatari en un altre lloc, l'arrendament passa a regir-se per la normativa d'habitatge permanent, inclosa la durada mínima legal.
- Si finalitza el contracte i se signa un de nou amb el mateix arrendatari i sobre el mateix habitatge, el nou contracte queda sotmès al règim d'habitatge permanent, llevat que es justifiqui que persisteixen les circumstàncies que van motivar la temporalitat inicial.
Una pròrroga mal documentada pot transformar un contracte temporal indefinit per mandat legal.
El lloguer d´habitacions ja no permet fragmentar el preu
Una altra de les novetats rellevants és la regulació expressa de l'arrendament d'habitacions. La llei defineix aquesta figura com el contracte pel qual se cedeix lús exclusiu duna habitació i el dret a utilitzar zones comunes de lhabitatge, a canvi dun preu.
Més enllà de la definició, la norma introdueix un límit clar a zones tensionades: la suma de les rendes de totes les habitacions no pot superar la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge.
A més, cal respectar els estàndards de superfície per persona i els llindars màxims d'ocupació fixats a la cèdula d'habitabilitat.
Dividir un habitatge a les habitacions no permet superar el preu màxim legal del lloguer.
Grans forquilles i transmissions: més control i més obligacions
En l'àmbit de les transmissions, la Llei 11/2025 manté i reforça el dret de tempteig i retracte de l'Administració autonòmica a les transmissions d'habitatges situats en zones tensionades i propietat de grans forquilles persones jurídiques.
S'hi introdueixen, però, algunes excepcions rellevants:
- Transmissions d'habitatges de nova construcció o gran rehabilitació fets dins l'any següent a l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat,
- Primeres transmissions d´obra nova entre societats del mateix grup amb activitat immobiliària similar.
Mentre no entri en vigor la normativa que reguli el Registre de Grans Forquilles, les persones jurídiques que transmetin habitatges hauran de declarar si tenen aquesta condició o no. Si manifesten que no són grans forquilles, hauran d'aportar certificació registral acreditativa del nombre d'habitatges de propietat en el moment de la venda.
Una transmissió sense la declaració i certificació adequades pot activar drets de tempteig o retracte de forma automàtica.
La Llei 11/2025 suposa un enduriment real del marc jurídic del lloguer i de les transmissions de vivenda a Catalunya. El legislador desplaça el focus des de la forma del contracte cap a la seva finalitat efectiva i limita de manera expressa pràctiques que havien guanyat terreny els darrers anys.
Per a propietaris, arrendadors, inversors i operadors immobiliaris, el missatge és clar: és imprescindible revisar contractes, renovacions i operacions en curs, perquè el que abans podia passar inadvertit ara té conseqüències jurídiques directes.
Podeu posar-vos en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.
Una cordial salutació,
Tens cap dubte sobre aquest tema?
El nostre equip d'assessors experts us ajudarà a resoldre qualsevol problema relacionat amb els nostres serveis.
Contactar ara
A Àmbit Assessor, SL comptem amb 40 anys dedicats a l'assessoria fiscal, comptable i laboral de la Pime.
Relacionat
