L?escenari normatiu de l?habitatge ha tornat a canviar en qüestió de dies. Els Reials decrets llei 26/2026 i 27/2026 van quedar derogats el 2 d'octubre passat i ara el BOE publica dues noves normes que recuperen gran part d'aquelles mesures. Per a propietaris, arrendataris, inversors i empreses vinculades al sector és especialment important distingir què continua, què es modifica i des de quan s'ha d'aplicar. Ara correspon a la Diputació Permanent del Congrés assumir les facultats previstes constitucionalment durant aquest període. Per tant, caldrà estar atents a la convalidació de tots dos textos.
El BOE de 7 d'octubre del 2026 publica dues noves normes que tornen a situar l'habitatge, els lloguers i la seva fiscalitat al centre de l'actualitat legislativa.
Es tracta del Reial decret llei 28/2026, de 6 d'octubre, sobre estabilitat dels contractes d'arrendament d'habitatge habitual, i del Reial decret llei 29/2026, també de 6 d'octubre, que reuneix un paquet molt més ampli de mesures sobre protecció dels arrendataris, fiscalitat, habitatge assequible, finançament i oferta residencial.
La publicació es produeix només uns dies després d'un episodi poc habitual. Els reials decrets llei 26/2026 i 27/2026, aprovats el 29 de setembre, van ser derogats per acord del Congrés dels Diputats el 2 d'octubre.
Els textos nous recuperen una part molt important d'aquelles mesures, encara que no de manera absolutament idèntica. Hi ha ajustaments a l'abast temporal, en algunes regles transitòries i en determinats aspectes de la seva aplicació pràctica.
Per aquest motiu, els que ja haguessin analitzat els decrets anteriors no haurien de limitar-se a recuperar-ne les conclusions. Convé revisar novament cada supòsit.
Un calendari normatiu especialment accidentat
El primer element que cal tenir clar és la seqüència de dates. El Reial decret llei 26/2026 es va publicar el 30 de setembre i va començar a desplegar efectes l'1 d'octubre. El Reial decret llei 27/2026 es va publicar l'1 d'octubre i va entrar en vigor l'endemà. El 2 doctubre, el Congrés va acordar la derogació de tots dos textos. Cinc dies després, el BOE publica els substituts.
- El nou Reial decret llei 29/2026 entra en vigor, amb caràcter general, el 8 d'octubre del 2026. Algunes de les seves disposicions, especialment les tributàries, tenen no obstant dates específiques d'aplicació.
- El Reial decret llei 28/2026 segueix un calendari diferent. La seva entrada en vigor es retarda expressament fins al 15 de novembre del 2026.
Els lloguers de vivenda habitual guanyen estabilitat
El Reial decret llei 28/2026 modifica novament l'article 10 de la Llei d'arrendaments urbans (LAU).
Un cop esgotada la durada mínima del contracte, cinc anys quan el propietari sigui persona física i set quan sigui persona jurídica, la continuïtat de l'arrendament passa a ocupar una posició molt més rellevant.
Si cap de les parts no comunica vàlidament la seva intenció de posar fi al contracte, aquest pot continuar mitjançant períodes successius de cinc o set anys, segons correspongui.
També s'amplia el termini amb què haurà d'actuar el propietari quan pretengui evitar aquesta continuïtat. El preavís de l?arrendador passa, amb caràcter general, a sis mesos. El de l'arrendatari continua sent de dos mesos.
En determinats contractes propers al venciment es preveu, però, una regla transitòria que permet mantenir el preavís de quatre mesos.
La nova norma també introdueix conseqüències econòmiques quan és l'arrendador qui decideix no continuar el contracte en els supòsits previstos legalment.
Quan sigui procedent indemnització, cal atendre l'import més elevat entre dotze mensualitats i una mensualitat per cada any de residència de l'arrendatari.
No tota finalització del lloguer generarà aquesta compensació. La llei recull excepcions, entre les quals determinades situacions de necessitat d'habitatge pel propietari o els seus familiars, la inexistència de residència efectiva de l'arrendatari, la disponibilitat d'un altre habitatge adequat o determinats supòsits en què s'ha ofert una alternativa contractual.
- Atenció. Abans d'enviar una comunicació de no-renovació resulta especialment aconsellable comprovar la data exacta de signatura del contracte, les seves pròrrogues anteriors, el venciment en curs i la data en què es notificarà la decisió. Una comunicació formalment correcta sota el règim anterior pot no ser-ho sota el nou.
El nou RDL 28/2026 introdueix a més una precisió rellevant davant del text derogat. Les comunicacions de no-renovació realitzades vàlidament abans de la publicació del nou decret conserven la seva eficàcia i no generen la nova indemnització. La norma també regula expressament què passa amb els contractes que ja estaven en reconducció tàcita i amb els que es trobaven dins d'un període de pròrroga anterior.
Una pròrroga extraordinària de fins a dos anys
El RDL 29/2026 recupera la possibilitat que determinats arrendataris sol·licitin una ampliació extraordinària del contracte. La mesura afecta, entre altres supòsits, contractes d'habitatge habitual el període de pròrroga obligatòria dels quals acabi abans del 31 de desembre de 2028. L'extensió es pot produir per anualitats fins a assolir un màxim de dos anys addicionals.
No es concedeix automàticament. L'arrendatari l'ha de sol·licitar i trobar al corrent en el pagament del lloguer. A més, haurà d'haver complert mensualment les obligacions durant els vuit mesos anteriors.
La coordinació amb les noves pròrrogues ordinàries del RDL 28/2026 evita que tots dos mecanismes s'acumulin indiscriminadament.
- Atenció. Quan un contracte s'aproximi al venciment no n'hi ha prou de consultar la data inicial. Cal determinar en quin període contractual es troba i si és aplicable primer la pròrroga ordinària, l'extraordinària o alguna regla transitòria.
Límit extraordinari per a determinades actualitzacions de renda
Una altra de les mesures que es torna a incorporar és el límit temporal a determinades revisions del lloguer. Fins al 31 de desembre del 2027, quan la renda ja estigui per sobre del límit màxim que resulti del sistema d'índexs de referència, no es pot incrementar.
En la resta de casos es pot aplicar l'acord que arribin a les parts i, quan no hi hagi un nou pacte, l'augment no pot superar el 2 %.
Paral·lelament, l'Índex de Referència per a l'Actualització Anual dels Contractes d'Arrendament d'Habitatge, conegut com a IRAV, es consolida com a referència màxima per a determinades actualitzacions.
El lloguer temporal queda molt més delimitat
Un dels àmbits amb més canvis és el lloguer de temporada. La norma no es limita a fer servir aquesta denominació. Exigeix que hi hagi una veritable causa de temporalitat, identificable i acreditable.
Pot ser, per exemple, un desplaçament temporal des de la residència habitual per motius professionals, acadèmics o de naturalesa semblant, però la causa haurà d'existir realment.
La durada ha de superar els trenta-un dies i, com a regla general, no pot excedir els dotze mesos. Si la causa persisteix, la durada es pot prolongar en les condicions previstes legalment.
Quan no hi hagi prou justificació, se superi el límit temporal sense una raó acreditada o es produeixin determinats encadenaments de contractes entre les mateixes parts, l'arrendament es pot passar a considerar d'habitatge habitual.
La norma pretén impedir que el contracte temporal es faci servir simplement com una via per eludir la regulació protectora de l'arrendament residencial.
- Atenció. Indicar a l'encapçalament d'un document que es tracta d'un «contracte de temporada» ja no n'hi ha prou. La causa temporal hauria de quedar descrita i documentada.
Els lloguers per habitacions també queden sotmesos a límits
La reforma incorpora expressament l‟arrendament parcial d‟un habitatge a la regulació de la LAU. La qualificació dependrà de la necessitat que s'estigui cobrint. Un lloguer d'habitació pot ser habitual o temporal.
S'introdueix, a més, una limitació especialment rellevant per als que arrenden un mateix habitatge per estades separades. La suma de les rendes cobrades per les habitacions no es pot utilitzar per superar els límits que resultarien del lloguer unitari de l'habitatge en els supòsits previstos legalment.
Noves obligacions per a propietaris i intermediaris
La reforma també amplia les garanties de l'inquilí. Entre altres qüestions, es reforcen les limitacions per traslladar-li determinades despeses de gestió immobiliària i formalització contractual.
També es desenvolupen regles relatives a reparacions, garanties addicionals, documentació escrita i constància de l‟estat de conservació de l‟habitatge.
Els anuncis de lloguer hauran d'incorporar determinada informació quan sigui aplicable, especialment a zones de mercat residencial tensionat. Entre altres dades, podrà ser necessari identificar l'índex de referència, el límit legal de renda i la condició de gran forquilla.
- Atenció. Les immobiliàries, els administradors de finques i els propietaris que comercialitzin directament els seus habitatges haurien d'adaptar models d'anunci i documentació contractual.
Major protecció en cas de venda de l'habitatge
El nou règim amplia també la protecció de l'arrendatari quan un habitatge llogat es transmet juntament amb altres actius o immobles. Si lhabitatge és jurídicament individualitzable, shauran de respectar les noves regles per determinar el preu imputable i exercir els corresponents drets dadquisició preferent.
A més, es limita la possibilitat d'anticipar la renúncia de l'arrendatari a determinats drets de tempteig i retracte.
- Atenció. En operacions de venda dedificis, lots dactius o carteres immobiliàries amb habitatges arrendats convindrà revisar individualment cada contracte abans de formalitzar la transmissió.
Suspensió de determinats desnonaments fins al 2030
Es recupera i perllonga determinades mesures de protecció de persones vulnerables sense alternativa habitacional. En determinades circumstàncies, la suspensió podrà assolir fins al 31 de desembre de 2030.
Laplicació concreta depèn de qui promogui el procediment, de la situació de vulnerabilitat i de lactuació de lAdministració competent.
També s'hi introdueix una intervenció administrativa especialment intensa en alguns processos per impagament.
Quan s'acrediti la vulnerabilitat, l'Administració podrà disposar d'un termini de dos mesos per proporcionar una alternativa habitacional o atendre les quantitats necessàries en els termes que preveu la norma.
Si transcorre aquest termini sense solució habitacional ni pagament o consignació, la mateixa Administració pot quedar subrogada a la posició deutora mentre es mantinguin les circumstàncies legals.
- Atenció. Propietaris que estiguin tramitant actualment procediments de desnonament haurien d'analitzar immediatament si les noves regles transitòries afecten un llançament ja assenyalat.
Incentius fiscals molt més amplis per a propietaris
Un dels blocs més rellevants és el que fa referència a l'IRPF. La norma estableix un nou esquema de reduccions sobre el rendiment net positiu obtingut per l‟arrendament d‟habitatges. Ja no hi ha un únic percentatge que es pugui aplicar mecànicament.
Les reduccions dependran de factors com l'evolució de la renda respecte del contracte anterior, la continuïtat de l'inquilí, la situació de l'habitatge en una zona tensionada, l'edat de l'arrendatari, el caràcter assequible del lloguer, la participació a determinats programes públics o la realització d'obres de rehabilitació. En alguns casos la reducció pot arribar al 100%.
També hi ha percentatges intermedis del 95%, 90%, 85%, 80%, 70%, 60%, 50%, 40%, 30%, 25%, 20% o 15%, segons la situació concreta.
La casuística és, per tant, considerablement més gran que fins ara.
- Atenció. Dos propietaris amb habitatges semblants poden acabar aplicant reduccions fiscals molt diferents. Cal conservar contractes anteriors, documentació de rendes, data d'entrada de l'inquilí i, quan escaigui, acreditacions relatives a rehabilitació, edat o programes públics.
Torna la deducció estatal per a determinats llogaters
Els contribuents amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros poden accedir, si compleixen els requisits, a una deducció estatal equivalent al 10% de les quantitats satisfetes pel lloguer de l'habitatge habitual. La base màxima arriba als 11.630 euros quan la base imposable no supera els 23.007,20 euros. A partir d?aquesta xifra i fins al límit de 33.007,20 euros, la base de deducció es redueix progressivament.
La mesura s'ha de coordinar amb les deduccions autonòmiques que pugui aplicar cada contribuent.
Exempció de determinats guanys en transmetre habitatges al sector públic
La reforma introdueix un avantatge fiscal per a determinades transmissions d‟habitatges a entitats públiques dedicades a promoure o gestionar habitatge social i assequible.
Quan es compleixin les condicions legals, determinats guanys patrimonials poden quedar exempts fins al 31 de desembre de 2027.
El règim contempla una exempció total fins a determinades quanties i una aplicació decreixent a mesura que augmenta el valor de transmissió.
Entre els requisits hi ha determinats límits econòmics i circumstàncies relacionades amb la desocupació anterior de l'immoble.
Neix el Compte d'Estalvi i Inversió Finance Europa
La reforma no es limita a vivenda. El RDL 29/2026 crea també el denominat Compte d'Estalvi i Inversió Financia Europa. El règim permet diferir la tributació dels guanys i les pèrdues obtinguts amb determinats actius fins que se'n produeixi la disposició en els termes que preveu la norma.
Per a guanys atribuïbles a aportacions mantingudes durant més de cinc anys es preveu una exclusió de gravamen del 100% fins a un màxim conjunt de 10.000 euros per contribuent i del 20% per a determinades quantitats restants.
Les aportacions pendents de recuperació estan igualment sotmeses a límits.
Nova Assegurança Individual d'Estalvi a Llarg Termini Finança Europa
També es crea una modalitat específica d'assegurança anomenada SIALPFE. El límit d'aportació arriba als 10.000 euros anuals, davant els 5.000 euros establerts per a altres plans d'estalvi a llarg termini. L'avantatge fiscal exigeix el compliment d'un període mínim i de les condicions restants fixades legalment.
Determinats lloguers de curta durada passen a tributar al 10% d'IVA
A partir de l'1 de desembre del 2026, certs arrendaments d'apartaments i habitatges moblats deixaran d'estar exempts de l'IVA. La mesura arriba a determinats arrendaments de curta durada i aquells en què concorrin serveis propis de la indústria hotelera. El tipus aplicable serà, en els supòsits regulats, el 10%.
No vol dir, però, que des del desembre tot lloguer de temporada hagi de pagar IVA. La delimitació depèn de les característiques de loperació.
IVA reduït per a determinades reformes d'habitatges destinats al lloguer
El tipus reduït s'amplia igualment a determinades obres de renovació i reparació efectuades en habitatges destinats a l'arrendament habitual. Entre altres condicions, s‟exigeix una antiguitat mínima de l‟immoble i es limita el pes dels materials aportats dins del cost total de l‟operació.
Canvis a l'IBI
Els municipis situats a zones de mercat residencial tensionat poden introduir, mitjançant la seva ordenança fiscal, recàrrecs específics sobre determinats immobles. Els allotjaments turístics podran suportar un recàrrec de fins al 50% de la quota líquida.
Aquest percentatge pot assolir el 100% en determinats titulars amb dos o més habitatges destinats a ús turístic i el 150% quan es tracti de quatre o més.
La reforma també regula novament recàrrecs aplicables a determinats immobles residencials desocupats.
Nou tractament de determinats beneficis de les SOCIMI
La reforma també modifica la fiscalitat de les SOCIMI. Amb caràcter general, sestableix un gravamen especial del 15% sobre determinats beneficis de lexercici que no siguin distribuïts i procedeixin de rendes que no hagin tributat al tipus general ni estiguin dins del corresponent règim de reinversió.
Quan aquests beneficis no distribuïts procedeixin de l'arrendament residencial, els allotjaments turístics, l'allotjament o els lloguers de curta durada inclosos per la norma, el gravamen especial serà del 25 %.
Aquest darrer percentatge es pot reduir en determinats casos quan una part molt significativa del parc d'habitatges es destini a lloguer assequible i es pot neutralitzar en els supòsits de reinversió previstos legalment.
Nous coeficients per a la plusvàlua municipal
Es modifiquen també els coeficients màxims que es poden aplicar per calcular la base imposable de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua municipal). L'escala depèn del període de generació de la plusvàlua, des de transmissions realitzades abans de transcórrer un any fins a aquelles en què han passat vint anys o més.
Suport financer per accedir al primer habitatge
Una altra mesura destacada és el mecanisme anomenat LA TEVA CASA. Està pensat com a finançament complementari per als que comprin el seu primer habitatge habitual hipotecat.
El préstec podrà cobrir el import més baix entre el 20% del valor de l'habitatge i 50.000 euros.
La norma preveu un tipus d'interès del zero per cent i l'absència de comissions, encara que bona part de les condicions concretes s'hauran de desenvolupar mitjançant acord del Consell de Ministres. La gestió correspon a l'ICO.
- Atenció. La publicació del decret no implica que les sol·licituds es puguin presentar immediatament. Caldrà esperar el desenvolupament operatiu de la línia i les condicions que s'aprovin.
Més recursos per a habitatge assequible
El paquet incorpora igualment mesures destinades a incrementar el parc residencial assequible. Es regulen aportacions d‟immobles públics a CASA 47 is‟articula un Fons d‟Habitatge d‟Impacte Social.
També es preveuen avals de fins a 2.000 milions d'euros per a determinades actuacions de promoció d'habitatge social o assequible i una línia addicional de fins a 280 milions per a projectes vinculats a la construcció industrialitzada.
Així mateix, la mateixa norma estableix una definició econòmica d'habitatge assequible vinculada a l'esforç de la unitat de convivència respecte de la renda mitjana municipal.
Què ha canviat respecte dels decrets derogats?
La comparació és important perquè els nous textos no es limiten a canviar el número del Reial decret llei.
Els nous textos, per tant, no s'haurien de presentar simplement com una «reposició» dels anteriors.
La majoria del disseny es manté, però algunes dates i regles de transició han canviat. L'exemple més clar és el Reial decret llei 28/2026. Mentre l'anterior RDL 27/2026 va entrar en vigor l'endemà de la publicació, el nou règim sobre estabilitat contractual no es començarà a aplicar fins al 15 de novembre de 2026.
També s'amplia fins al 31 de desembre de 2030 l'horitzó de determinades restriccions i mesures de protecció contingudes al RDL 29/2026.
Una última qüestió que cal no oblidar
Els nous reials decrets llei estan vigents des de les dates establertes en cadascun, però la seva continuïtat no queda definitivament assegurada pel sol fet d'haver-se publicat al BOE.
La Constitució exigeix que els reials decrets llei siguin sotmesos a convalidació parlamentària.
Després de la dissolució de les Cambres i la convocatòria electoral, correspon a la Diputació Permanent assumir les facultats previstes constitucionalment durant aquest període.
Per tant, caldrà estar atents a la convalidació de tots dos textos.
Per això, recomanem analitzar individualment les decisions que no admetin marxa enrere, especialment renovacions o acabaments de lloguers, operacions immobiliàries, contractes temporals, modificacions de rendes i actuacions fiscals vinculades als nous avantatges.
El nostre despatx continuarà informant sobre la tramitació d'aquestes normes i sobre qualsevol criteri interpretatiu o desenvolupament reglamentari que pugui afectar-ne l'aplicació.
Podeu posar-vos en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.
Una cordial salutació,
Tens cap dubte sobre aquest tema?
El nostre equip d'assessors experts us ajudarà a resoldre qualsevol problema relacionat amb els nostres serveis.
Contactar ara
A Àmbit Assessor, SL comptem amb 40 anys dedicats a l'assessoria fiscal, comptable i laboral de la Pime.
Relacionat
