Conozca cuáles son sus obligaciones, como propietario del inmueble, en materia de IVA
En materia de IVA también nos encontramos con una regla general y es que, en principio, el alquiler de viviendas se encuentra exento de IVA (art. 20.1.23b LIVA).
Sin embargo, y ello es plenamente aplicable al alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional, el propio art. 20.1.23b en su apartado e) señala una excepción a dicha exención:
“Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados, cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”
En este caso, el arrendamiento será gravado con 10% de IVA (art. 91.uno.2.2º LIVA).
Según la Dirección General de Tributos, no se considera servicio complementario propio de la industria hotelera los servicios de recepción o los consumos de suministros incluidos en el precio del alquiler. Tampoco se considera, como tal, la limpieza o el cambio de ropa que se realiza antes y después de la cesión.
¿Qué sucede cuando interviene una empresa gestora?
Tal como señalábamos al principio del artículo, existe una extensa tipología en este ámbito y no siempre se practica una cesión directa del inmueble entre el propietario y el arrendatario. En ocasiones la cesión se realiza mediante una empresa gestora.
En términos generales, se devenga IVA (un 21%) cuando el alquiler del inmueble se realiza a personas jurídicas o profesionales que afecten dicha vivienda a su actividad empresarial o profesional. Es por ello que, cuando el propietario cede su vivienda a una empresa que es la que se encarga de contratar (por cuenta propia) con el usuario final el alquiler vacacional, entonces debe emitir una factura a dicha empresa gestora al referido tipo del 21%. La empresa gestora, por su parte, emitirá una factura con un IVA de un 10% si, además del alquiler propiamente dicho, presta servicios complementarios propios de la industria hotelera.
La intervención de intermediario
Por último existe, también, la posibilidad de que el alquiler vacacional o turístico se realice a través de un intermediario. En este caso, dicha figura actúa por cuenta ajena, procurando clientes al propietario que es quien contrata directamente con el usuario final. Este servicio suele implicar una comisión que facturará el intermediario al propietario y que devengará un IVA de un 21%. El propietario, por su parte, estará obligado a emitir una factura con un IVA de un 10% al arrendatario en el caso que preste servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Resumimos las diferentes posibilidades en el siguiente cuadro, siempre desde el punto de vista de la tributación exigible al propietario:
| Tipo de cesión |
No servicios Ind. Hotelera |
Sí servicios ind. Hotelera |
| Directa |
No IVA |
IVA 10% a arrendatario |
| Mediante Empresa Gestora |
IVA 21% a empresa gestora |
IVA 21% a empresa gestora |
| A través de Intermediario |
Recibe factura con IVA (21%) de intermediario por la comisión / No emite IVA |
Recibe factura IVA 21% del intermediario y emite factura IVA 10% a arrendatario |
Esperamos que el presente artículo haya resuelto sus dudas al respecto y si quiere conocer la afectación en relación al IRPF consulte el artículo ¿Cómo tributa el alquiler de pisos turísticos? IRPF. En cualquier caso, quedamos a su disposición si necesitan cualquier aclaración o desean profundizar.
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Diplômé en droit et titulaire d'un master en fiscalité et gestion financière de l'Université de Barcelone, il possède également un diplôme d'études supérieures en droit des nouvelles technologies de l'ESADE. Il est spécialisé en droit fiscal et en droit des sociétés.
Avant de rejoindre Àmbit Assessor en tant que manager en 1999, il dirigeait le département Fiscalité et Comptabilité du cabinet d'avocats Busquets Terradellas.
Pendant plusieurs années, il a également enseigné, notamment les finances publiques et le droit fiscal à l'Université ouverte de Catalogne.
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