Désormais, qualifier un logement locatif de « temporaire » ne suffit plus pour qu'il le soit légalement. La nouvelle réglementation catalane s'intéresse à l'usage effectif du bien, et non à la dénomination du contrat. Ceci met fin aux failles juridiques qui permettaient de contourner les plafonds de loyer dans les zones à forte demande.
La loi 11/2025 du 29 décembre relative aux mesures concernant le logement et l'aménagement urbain , publiée au Journal officiel de la Generalitat de Catalogne le 31 décembre 2025, est en vigueur en Catalogne depuis le 1er janvier 2026.
Il ne s'agit pas d'une réforme ponctuelle ni d'un simple ajustement technique. Le règlement introduit un changement d'approche quant à l'interprétation et à l'application de certains accords contractuels, accords qui, ces dernières années, sont devenus monnaie courante sur le marché immobilier, notamment dans les zones où le marché résidentiel est tendu.
La loi 11/2025 porte principalement sur trois grands domaines :
- Location de logements temporaires.
- Location de chambres.
- Transferts de logements par de grands propriétaires corporatifs, renforçant les droits de préemption et de rachat de l'Administration.
Le principe directeur de la loi est clair : empêcher que certains arrangements contractuels ne servent à contourner les plafonds de loyer, les garanties inhérentes aux baux d’habitation standards ou les mécanismes d’intervention publique destinés à réguler le marché. À cette fin, le législateur catalan s’intéresse non pas à la durée ou à la dénomination du contrat, mais à l’usage effectif du bien et au besoin auquel il répond.
De plus, la loi est immédiatement applicable, sans période de transition prolongée, ce qui impose une révision des contrats, des procédures opérationnelles standard et des transactions en cours dès à présent. Ce qui était auparavant considéré comme une pratique courante peut désormais avoir des conséquences juridiques importantes.
Les baux temporaires ne sont plus définis par la durée, mais par leur objet
L'une des modifications les plus importantes introduites par la loi 11/2025 est la redéfinition de la notion de location temporaire. Désormais, tout contrat destiné à répondre à un besoin de logement, quelle que soit sa durée, sera considéré comme une location résidentielle permanente.
Le travail temporaire n'est autorisé que lorsque le contrat repose sur des raisons spécifiques et limitées : raisons professionnelles, liées au travail, aux études, aux soins médicaux ou à l'assistance, situations provisoires en attendant la livraison d'un logement ou le retour à la résidence habituelle, ou autres cas similaires.
Mais la loi n'est pas qu'une simple déclaration formelle. Elle exige que :
- L'objet du contrat doit être expressément énoncé
- Cet objectif doit être documenté, et
- Les documents sont déposés avec la caution auprès du registre correspondant.
Si l'un de ces éléments fait défaut, le contrat est présumé porter sur un logement permanent.
- Attention. À défaut de justification valable du motif de l'emploi temporaire, le contrat se transforme automatiquement en bail de logement permanent.
Les baux temporaires seront désormais régis par les règles applicables aux locations résidentielles
La conséquence directe de cette nouvelle configuration est que de nombreux baux temporaires sont soumis aux règles régissant les baux résidentiels.
Plus précisément, les règles suivantes s'appliquent à eux :
- Détermination et mise à jour des revenus,
- Plafonds de loyer maximum dans les zones en difficulté,
- Cautionnement légal et garanties supplémentaires,
- Augmentation du loyer en raison des améliorations,
- Prise en charge des frais généraux et des prestations individuelles.
Cela représente un changement substantiel par rapport à la pratique antérieure, dans laquelle le contrat temporaire était souvent utilisé comme un instrument flexible pour fixer les loyers en dehors des limites légales.
- Attention. Un contrat temporaire ne permet plus, à lui seul, de fixer un loyer supérieur à celui autorisé pour la résidence principale.
Zones où le marché résidentiel est tendu : même limite, même si le contrat est temporaire
Dans les zones déclarées comme étant des marchés résidentiels sous tension, la loi est particulièrement claire : les locations temporaires sont soumises aux mêmes limites de contrôle des loyers que les autres locations de logements.
Cela comble une lacune qui était fréquemment exploitée pour contourner les plafonds de loyer. Désormais, ni la durée limitée ni la qualification formelle du contrat ne justifient un loyer plus élevé.
La seule exception expresse concerne les contrats à usage exclusivement récréatif, de vacances ou de loisirs, qui sont exclus de ce régime, à condition que ledit usage soit clairement indiqué, documenté et que le lieu de résidence habituel du locataire soit précisé.
Si le but du séjour de vacances n'est pas clairement établi, le contrat est soumis au régime général du logement.
Prolongations et renouvellements
La loi 11/2025 accorde une attention particulière aux prolongations et aux renouvellements des contrats temporaires, où se concentrent bon nombre des risques pratiques.
En particulier:
- Si un contrat temporaire est prolongé sans que la raison de son caractère temporaire et la résidence habituelle du locataire ailleurs soient rétablies, le bail est alors soumis à la réglementation relative aux logements permanents, y compris la durée légale minimale.
- Si le contrat prend fin et qu'un nouveau est signé avec le même locataire et pour le même logement, le nouveau contrat est soumis au régime du logement permanent, à moins qu'il ne soit justifié que les circonstances qui ont motivé le caractère temporaire initial persistent.
Une prolongation mal documentée peut juridiquement transformer un contrat temporaire en contrat à durée indéterminée.
Les locations de chambres ne permettent plus de fragmentation des prix
Autre changement important : la réglementation explicite de la location de chambres. La loi définit cette location comme un contrat par lequel l’usage exclusif d’une chambre et le droit d’utiliser les parties communes du logement sont accordés en échange d’un paiement.
Au-delà de cette définition, la règle introduit une limite claire dans les zones à risque : la somme des loyers de toutes les chambres ne peut excéder le loyer maximal applicable à la location d'un logement.
De plus, les normes de surface par personne et les seuils d'occupation maximum fixés dans le certificat d'habitabilité doivent être respectés.
La division d'un logement en chambres ne permet pas de dépasser le loyer légal maximal.
Grands actionnaires et transferts : plus de contrôle et plus d’obligations
En matière de transferts, la loi 11/2025 maintient et renforce le droit de préemption et de rachat de l'administration régionale dans les transferts de logements situés dans des zones stressantes et appartenant à de grands propriétaires institutionnels.
Toutefois, certaines exceptions pertinentes sont introduites :
- Les transferts de logements neufs ou ayant fait l'objet d'importantes rénovations effectués dans l'année suivant l'obtention du certificat d'occupation,
- Premiers transferts de constructions neuves entre sociétés d'un même groupe ayant une activité immobilière similaire.
En attendant l'entrée en vigueur de la réglementation relative au Registre des grands propriétaires, les personnes morales qui cèdent des biens immobiliers doivent déclarer si elles détiennent ou non ce statut. Si elles déclarent ne pas être de grands propriétaires, elles doivent fournir un certificat du cadastre attestant du nombre de biens immobiliers qu'elles possèdent au moment de la vente.
Un transfert effectué sans déclaration ni certification en bonne et due forme peut automatiquement déclencher un droit de préemption ou de rétractation.
La loi 11/2025 représente un véritable durcissement du cadre juridique applicable aux locations et aux transferts de propriété en Catalogne. Le législateur déplace l'attention de la forme du contrat vers son objet même et limite expressément des pratiques qui s'étaient développées ces dernières années.
Pour les propriétaires, les bailleurs, les investisseurs et les exploitants immobiliers, le message est clair : il est essentiel de revoir les contrats, les renouvellements et les transactions en cours, car ce qui aurait pu passer inaperçu auparavant a désormais des conséquences juridiques directes.
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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