Le gouvernement catalan a approuvé le décret-loi 34/2020 du 20 octobre relatif aux mesures d'urgence de soutien à l'activité économique exercée dans les locaux commerciaux loués. Ce décret autorise les entreprises à entamer des négociations avec leurs bailleurs afin de convenir d'une réduction de leur loyer mensuel. À compter du 22 octobre 2020, les locataires de locaux commerciaux fermés ou à activité réduite en raison des restrictions liées à la COVID-19 peuvent renégocier leur loyer.
Nous vous informons que le décret-loi 34/2020 du 20 octobre relatif aux mesures urgentes de soutien à l'activité économique exercée dans des locaux commerciaux loués a été publié au Journal officiel de la Confédération (DOGC) du 22 octobre, lequel autorise la réduction des loyers des baux de locaux commerciaux où sont exercées des activités commerciales ou industrielles dans les cas où l'autorité compétente impose des restrictions ou la suspension de l'activité en raison de la COVID-19, et est entré en vigueur le 22 octobre 2020.
Modification des termes du contrat
Le règlement susmentionné établit que si, en raison de la pandémie de COVID-19, l'autorité compétente décrète des mesures visant à suspendre le développement de l'activité ou à restreindre l'utilisation matérielle des biens immobiliers loués pour l'exercice d'activités industrielles et commerciales, dans les contrats signés à compter du 1er janvier 1995, le preneur peut demander au bailleur, par courrier recommandé ou par tout autre moyen fiable, une modification raisonnable et équitable des termes du contrat, afin de rétablir l'équilibre des obligations et conformément aux exigences de bonne foi et d'honnêteté dans les relations d'affaires.
L'exigence susmentionnée est d'une importance capitale, car c'est à partir de la date à laquelle elle est formulée que les effets de la réduction de loyer détaillée ci-dessous entreront en vigueur, et c'est à partir de la date à laquelle le bailleur reçoit cette exigence qu'il lui est interdit d'émettre la facture du loyer mensuel correspondant (il sera nécessaire d'attendre l'expiration d'un mois pour négocier ou qu'un accord soit conclu avant cette période).
Règles applicables en l'absence d'accord entre les parties
Si les parties ne parviennent pas à un accord par la négociation ou la médiation dans un délai d'un mois à compter de la date de la demande, les règles suivantes s'appliqueront :
- Si les autorités ont décrété la suspension de l'activité exercée dans les locaux loués, le loyer et les autres sommes dues doivent être réduits de 50 % pendant toute la durée de la suspension.
- Si les autorités ont décrété une restriction partielle d'utilisation du bien loué, le loyer et les autres sommes dues doivent être réduits à concurrence de la moitié de la perte de jouissance du bien, objectivement mesurée par la réduction de capacité ou d'horaires, ou par toute autre limitation prévue par la loi. Ainsi, si les autorités décrètent une réduction de capacité des locaux loués à 30 %, soit une perte de 70 %, le loyer et les sommes dues doivent être réduits de 35 %, soit la réduction de 50 % appliquée à cette perte de 70 %.
Il convient de noter que le fait que les services de livraison ou de collecte à domicile soient effectués dans les locaux loués n'empêche pas l'application de la réduction de loyer et des montants similaires qui y correspondent selon les hypothèses ci-dessus, de sorte que les locataires bénéficieront également de la réduction de loyer correspondante.
Par ailleurs, une fois le loyer et les sommes dues réduits en conséquence, le locataire peut exiger du bailleur qu'il impute, en tout ou en partie, au paiement du loyer et des sommes dues , toutes les sommes versées au bailleur à titre de garantie, à l'exception du dépôt de garantie obligatoire et des autres garanties déposées auprès de l'autorité compétente. Dans ce cas, le locataire doit rembourser les garanties imputées au paiement dans un délai d'un an à compter de la cessation des circonstances ayant motivé la réduction de loyer, et en tout état de cause, avant la résiliation du bail si sa durée est plus courte.
La règle prévoit également que si la suspension d'activité dure plus de trois mois au cours d'une année, le preneur peut résilier le contrat sans pénalité à compter du moment où cette circonstance survient, tant qu'elle se maintient et jusqu'à trois mois après la cessation complète des mesures, à condition d'en informer le bailleur de manière fiable un mois à l'avance.
Dispositions transitoires. Accords antérieurs
La règle stipule que les mesures de réduction réglementées peuvent être appliquées indépendamment du fait que les parties aient conclu ou non un accord avant l'entrée en vigueur de la règle, c'est-à-dire le 22 octobre 2020.
Règlementation régissant la modification des contrats en raison de changements imprévus de circonstances
La règle établit que dans un délai de deux ans à compter du 22 octobre 2020, comme proposé par le département compétent en matière de droit civil, le gouvernement doit préparer et approuver un projet de loi visant à intégrer dans le système juridique catalan la réglementation générale nécessaire au rétablissement de l'équilibre contractuel en cas de changement imprévu de circonstances.
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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