Le décret-loi royal 25/2020 du 21 avril, publié au Journal officiel de l'État (BOE) le 22 avril et entré en vigueur le 23 avril, a instauré une série de mesures exceptionnelles visant à atténuer la situation des travailleurs indépendants et des PME à la suite de la crise du Covid-19 et en ce qui concerne les contrats de location des locaux commerciaux qu'ils occupent en tant que locataires.
Vous trouverez ci-dessous un résumé schématique de ces mesures, des personnes qui peuvent en bénéficier et de la manière dont elles le peuvent.
1) Mesures pouvant être demandées.
En principe, et selon que le propriétaire soit une entreprise, un organisme de logement social, un grand propriétaire ou qu'il ne remplisse aucune de ces conditions, les mesures suivantes peuvent être demandées :
A) Dans le cas où le propriétaire est une société ou une entité de logement public ou un grand propriétaire immobilier (qui possède plus de 10 propriétés urbaines ou une surface totale de plus de 1500m2 ).
– Le bénéficiaire peut demander au propriétaire un moratoire sur le paiement du loyer pour la durée de l’état d’urgence et de ses prolongations, prolongeable pour les mois suivants si les effets de la Covid-19 persistent, toujours dans la limite de 4 loyers mensuels.
– Le loyer pour cette période sera différé sans aucune pénalité ni intérêts et le paiement des loyers différés devra être effectué par versements sur une période de deux ans (toujours dans les délais prévus par le contrat) à compter de la levée de l’état d’urgence ou pendant la période maximale de quatre mois établie.
– La demande du locataire doit être acceptée par le propriétaire, sauf si les deux parties ont préalablement conclu un accord sur un moratoire ou une réduction de loyer.
B) Dans le cas où le propriétaire n’est ni une société, ni un organisme de logement social, ni un grand propriétaire.
– Le bénéficiaire peut demander au propriétaire un report temporaire et exceptionnel du paiement du loyer.
– L’acceptation de cette demande sera volontaire pour le propriétaire, et son acceptation n’est pas obligatoire pour lui.
– Dans le cadre de la négociation du report demandé, et uniquement dans ce cas, les parties sont autorisées à utiliser la garantie légale déposée par le locataire, afin qu'elle puisse être utilisée pour couvrir la totalité ou une partie des loyers, auquel cas le locataire doit reconstituer le montant utilisé sur la garantie dans un délai d'un an à compter de la conclusion de l'accord ou avant la résiliation du contrat si cette période est inférieure à un an.
2) Date limite de dépôt des candidatures.
Tant dans le cas des entités ou entreprises publiques que des grands propriétaires, comme dans l'autre cas, la demande du locataire au propriétaire doit être faite dans un délai maximal d'un mois à compter de l'entrée en vigueur du décret-loi royal, c'est-à-dire jusqu'au 23 mai 2020.
3) Personnes bénéficiaires.
Les personnes suivantes pourront bénéficier de ces mesures :
A) Les travailleurs indépendants qui répondent aux exigences suivantes:
- Que la propriété soit utilisée pour son activité.
- Être enregistré et en règle à la date de la déclaration de l'état d'alarme dans le RETA, dans le RESS des travailleurs de la mer ou dans une société mutuelle remplaçant le RETA.
- Que leur activité a été suspendue dès l'entrée en vigueur de l'état d'urgence ou par des ordres émis par l'autorité compétente dans le cadre de l'état d'urgence.
- Si votre activité commerciale n'est pas suspendue en raison de la déclaration de l'état d'urgence, vous devez prouver que la facturation du mois précédant la demande de report a entraîné une réduction d'au moins 75 % par rapport à la facturation mensuelle moyenne du trimestre auquel appartient ce mois et par rapport à l'année précédente.
B) Les PME qui répondent aux exigences suivantes:
- Que la propriété soit utilisée pour son activité.
- Que les limites établies à l'article 257.1 de la loi sur les sociétés de capitaux ne soient pas dépassées, c'est-à-dire les sociétés qui peuvent établir un bilan abrégé (celles qui remplissent deux des conditions suivantes : i) que le total des éléments d'actif ne dépasse pas quatre millions d'euros, ii) que le montant net de leur chiffre d'affaires ne dépasse pas huit millions d'euros et iii) que le nombre moyen de travailleurs employés au cours de l'année ne dépasse pas cinquante).
- Que leur activité a été suspendue dès l'entrée en vigueur de l'état d'urgence ou par des ordres émis par l'autorité compétente dans le cadre de l'état d'urgence.
- Si votre activité commerciale n'est pas suspendue en raison de la déclaration de l'état d'urgence, vous devez prouver que la facturation du mois précédant la demande de report a entraîné une réduction d'au moins 75 % par rapport à la facturation mensuelle moyenne du trimestre auquel appartient ce mois et par rapport à l'année précédente.
4) Preuve des besoins du locataire au propriétaire.
La validation par le locataire auprès du bailleur de sa capacité à remplir les conditions requises pour demander le report de loyer se fera comme suit :
- Si le locataire a subi une baisse d'activité, mais que celle-ci n'a pas été suspendue en raison de l'état d'urgence, il doit justifier sa conformité aux conditions requises par une déclaration sous serment. Cette déclaration, fondée sur les informations comptables et l'état des recettes et des dépenses, doit attester d'une baisse de chiffre d'affaires d'au moins 75 %, conformément aux critères susmentionnés. Le locataire doit, sur simple demande du bailleur, fournir ses documents comptables pour justifier cette baisse.
- En cas de suspension d'activité suite à la déclaration de l'état d'urgence, cette suspension sera certifiée par un certificat délivré par l'AEAT ou l'autorité compétente de la Communauté autonome, sur la base d'une déclaration de cessation d'activité faite par la partie intéressée.
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Diplômé en droit de l'Université de Barcelone et titulaire d'un master en droit des affaires de la même université, il a exercé au sein du cabinet Alonso-Cuevillas Advocats, puis a rejoint le département contentieux civil et commercial du cabinet Bufete Bueno Bartrina. Il a ensuite intégré l'équipe du cabinet Casamitjana-Cuyas-Morales, avant de poursuivre sa carrière chez Bufete Herrera Advocats, au sein du département contentieux commercial. En novembre 2015, il a rejoint aÀmbitJurídic i Econòmic, SLP, en tant qu'associé, pour diriger le pôle Droit commercial et Insolvabilité.
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