La nouvelle loi améliorera les conditions pour le consommateur
Le projet de loi sur les contrats de crédit immobilier a été publié le 17 novembre . Ce texte législatif porte sur les prêts hypothécaires, adaptant la législation à la dernière directive européenne et introduisant une série de modifications qui, pour la plupart, profitent au consommateur.
Quels sont les objectifs énoncés dans cette norme ?
1. Transposer la directive communautaire
2. Afin d'apporter plus de clarté aux contrats
3. Protéger le consommateur et lui apporter un avantage en réduisant certains frais
4. Faciliter la transformation des prêts hypothécaires en modalités plus sûres
Qui est concerné ?
La directive applique les changements aux consommateurs, mais la réglementation espagnole entend les étendre également aux travailleurs indépendants.
Quels prêts hypothécaires en bénéficieront ?
En principe, les prêts hypothécaires formalisés après l'entrée en vigueur de la loi seront concernés, bien que certaines mesures visant à transformer les prêts hypothécaires en modalités plus sûres ou relatives à leur résiliation anticipée affecteront également les prêts préexistants.
Principales modifications
- Réduction des frais en cas d'annulation anticipée
- Prêts à taux variable : le contrat peut prévoir des frais maximum de 0,25 % du capital remboursé par anticipation pendant les cinq premières années, ou de 0,5 % pendant les trois premières années seulement. Passé ce délai, aucun frais ne peut être facturé.
- Pour les prêts à taux fixe, le projet de loi prévoit des taux d'intérêt maximum de 4 % du montant de l'avance si le prêt est contracté dans les dix premières années, et de 3 % s'il est contracté ultérieurement. Actuellement, aucune limite légale n'est fixée pour les prêts à taux fixe.
- Novation de prêt hypothécaire pour des options plus sûres : la nouvelle loi encourage la conversion des prêts hypothécaires à taux variable en prêts à taux fixe, ainsi que ceux libellés en devises étrangères en euros. Dans le premier cas, elle plafonne les frais et coûts liés à cette opération.
- Les ventes liées sont interdites ; il s’agit de ventes qui conditionnent l’octroi d’un prêt hypothécaire à l’achat de certains produits (par exemple, une assurance habitation). Toutefois, cela n’empêche pas la banque de proposer des offres différentes, améliorant les conditions du prêt, en fonction des produits achetés.
- Suppression des primes versées aux représentants commerciaux des banques pour l'obtention de prêts hypothécaires.
- Consultation et vérification préalables obligatoires par le notaire. Dans les sept jours précédant la signature du contrat, l'emprunteur doit être informé gratuitement par le notaire de son contenu et de l'existence éventuelle de clauses abusives ou ambiguës.
- De plus, le notaire disposera d'une liste noire de clauses qu'il pourra, s'il les repère, demander à la banque de supprimer.
- Limitation des intérêts de retard : ils ne peuvent excéder 9 %.
- Contrat type : les parties peuvent convenir d’adopter un modèle type qui sera créé ex-processus et dans lequel la simplicité et la transparence prévaudront.
- Remboursement anticipé : Pour qu’une procédure de saisie immobilière soit engagée sur un prêt hypothécaire, il faut qu’il y ait eu neuf mensualités impayées ou des mensualités impayées représentant plus de 2 % du capital emprunté durant la première moitié de la durée du prêt. Durant la seconde moitié, le nombre de mensualités impayées doit atteindre douze ou représenter 4 %.
Accédez à une comparaison des conditions proposées par le projet de loi par rapport à la situation actuelle
Nous comprenons que cette réglementation découle en grande partie de la nécessité de réduire les conflits dans le secteur des prêts hypothécaires, qui ont engendré ces dernières années une avalanche de procédures judiciaires et un mécontentement public important. Son efficacité reste à démontrer, compte tenu de la créativité dont font preuve les institutions financières pour réglementer leurs produits, mais il s'agit d'un pas dans la bonne direction.
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Diplômé en droit et titulaire d'un master en fiscalité et gestion financière de l'Université de Barcelone, il possède également un diplôme d'études supérieures en droit des nouvelles technologies de l'ESADE. Il est spécialisé en droit fiscal et en droit des sociétés.
Avant de rejoindre Àmbit Assessor en tant que manager en 1999, il dirigeait le département Fiscalité et Comptabilité du cabinet d'avocats Busquets Terradellas.
Pendant plusieurs années, il a également enseigné, notamment les finances publiques et le droit fiscal à l'Université ouverte de Catalogne.
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