El Projecte de llei pel dret a l'habitatge, actualment en tràmit parlamentari i que té prevista la seva aprovació aquest mes de maig, introdueix mesures importants que afectaran grans forquilles, promotors i fons que operen al sector immobiliari.
Volem informar-los que al Butlletí Oficial de les Corts Generals (Congrés dels Diputats) de 24 d'abril, s'ha publicat el Projecte de llei pel dret a l'habitatge que incorpora l'informe de la ponència i diverses esmenes transaccionals.
A falta de la votació al Senat i de la seva tramitació parlamentària (l'aprovació definitiva de la qual està prevista per a finals d'aquest mes de maig i la seva publicació al BOE), la nova normativa porta el control dels lloguers a les zones que es declarin tensionades, un nou índex de referència per actualitzar les rendes i la reducció de la declaració de gran forquilla a cinc pisos en aquestes àrees.
La nova Llei d'habitatge també regularà els desnonaments, els ajuts a l'accés a l'habitatge, la creació d'un parc públic d'habitatge assequible, els immobles buits o la limitació dels preus del lloguer, entre d'altres qüestions.
A continuació veurem de manera resumida les principals novetats que incorpora la nova Llei d'Habitatge, sens perjudici que pugui patir modificacions durant la resta de tramitació parlamentària.
Principals novetats
- Limitacions al preu dels lloguers de vivendes
1.1 Eliminació de l'IPC com a mecanisme de revisió de l'actualització anual de la renda
Actualment, es troba en vigor, i fins al 31 de desembre del 2023, la renovació dels contractes de lloguer que no pot superar el 2% d'increment. Doncs bé, la Nova Llei estableix que durant el 2024 en els contractes d'arrendament d'habitatge en què sigui procedent actualitzar la renda, l'increment no podrà superar el 3% en el cas de grans forquilles (persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d'ús residencial).
En els supòsits en què l'arrendador no fos una gran forquilla, l'increment serà el pactat entre les parts i, si no hi ha pacte, no podrà ser més del 3%.
Així mateix, s'habilita l'Institut Nacional d'Estadística (INE) a definir, abans del 31 de desembre del 2024, un nou índex de referència que s'aplicarà, en lloc de l'IPC. Això suposarà la fi de l'IPC com a referència per als contractes de lloguer.
Aquestes mesures afectaran les actualitzacions de renda de tots els contractes d'arrendament d'habitatge, amb independència que els habitatges estiguin situats o no en una zona de mercat residencial tensionat.
1.2 Els contractes no podran excloure laplicació de la Llei dHabitatge
S'eliminen les clàusules que permetien la no-aplicació de les mesures que conté la Llei d'existir un acord entre les parts.
A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per mitjà de noves despeses, que obligarien els llogaters a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altre no atribuïble que no estiguessin acordades prèviament en el contracte.
1.3 Declaració de zona tensionada de lloguer
Les autoritats competents en habitatge, comunitats autònomes i ajuntaments poden declarar zones de mercat de lloguer tensionat si es compleix un d'aquests dos requisits:
- Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars
- Que el preu de compra o de lloguer de l'habitatge hagi augmentat en aquesta zona, en els darrers 5 anys, almenys 3 punts per sobre de l'IPC autonòmic corresponent.
El compliment de qualsevol de les condicions previstes no comportarà que la zona afectada sigui considerada automàticament zona de mercat residencial tensionat, sinó que caldrà que l'administració competent ho declari expressament. La vigència inicial de la declaració serà de 3 anys, i es podrà prorrogar anualment.
La declaració d'una zona de mercat residencial tensionat permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes d'arrendaments d'habitatges, en establir que una vegada finalitzat el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, l'arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de 3 anys, durant les quals es seguiran.
L'arrendador, sigui o no gran forquilla, estarà obligat a acceptar la pròrroga llevat que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o l'arrendador hagi comunicat en els terminis legals la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció. separació, divorci o nul·litat matrimonial; o se subscrigui un nou contracte amb les limitacions de renda.
Si se signen nous contractes, les implicacions seran diferents en funció de si l'arrendador és una gran forquilla o no és una gran forquilla.
Si l' arrendador no és una gran forquilla, la renda no pot excedir la del contracte anterior, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual, llevat de determinats supòsits en què es pot incrementar en un màxim del 10%. Així mateix, no es poden repercutir a l'arrendatari quotes o despeses que no estiguin previstes en el contracte anterior.
Si l' arrendador és una gran forquilla, la renda del nou contracte no pot excedir el límit màxim del preu aplicable d'acord amb el sistema d'índexs de preus de referència que es publiqui en un futur. Aquesta regulació s'aplica als contractes que es formalitzin a partir de l'entrada en vigor del Projecte de llei, un cop aprovat el sistema d'índexs.
Atenció. S'introdueix a la Llei estatal una definició de caràcter general del concepte de «gran forquilla», com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2, també d'ús residencial, excloent-ne en ambdós casos garatges i trasters. Això no obstant, la nova Llei permet expressament que, a les zones de mercat residencial tensionat, les comunitats autònomes puguin disminuir el llindar a 5 o més immobles.
- El propietari pagarà les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte
La nova llei estableix que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador/propietari de l'immoble.
- Mesures fiscals per incentivar els propietaris d'habitatges
3.1 IRPF
S'estimularà fiscalment el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual (només per als rendiments del capital immobiliari, però no afecta els que facin arrendaments que tinguin la consideració d'activitat econòmica en els termes de la LIRPF). Aquestes noves reduccions es començaran a aplicar a partir de l'1 de gener del 2024.
En concertar, la nova Llei preveu les següents reduccions incompatibles entre elles i que s'apliquen en l'ordre següent:
- Reducció incrementada del 90% quan el mateix arrendador hagi formalitzat un nou contracte d'arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat, en què la renda inicial s'hagués rebaixat en més d'un 5 % en relació amb l'última renda del contracte d'arrendament anterior.
- Reducció incrementada del 70% quan l'arrendador hagués llogat per primera vegada l'habitatge, sempre que es trobi en una zona de mercat residencial tensionat i l'arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys i es tracti d'habitatges arrendats a l'Administració oa entitats sense finalitat lucrativa i es destini al lloguer social amb una renda mensual de lloguer oa l'allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica o quan l'habitatge estigui acollit a algun programa públic d'habitatge o qualificació en virtut del que l'Administració limiti la renda del lloguer.
- Reducció incrementada del 60% per als casos en què s'hagin fet obres de rehabilitació en els 2 anys anteriors a la celebració del contracte d'arrendament.
El contribuent podrà aplicar la major de les reduccions que correspongui entre les indicades, sempre quedant la possibilitat d'aplicar la reducció del 50%. Totes aquestes reduccions esdevenen inaplicables si s'incompleixen les normes (previstes a la LAU) sobre increment de rendes dins d'una zona de mercat residencial tensionat.
3.2. Recàrrecs a l'IBI per a habitatges buits o desocupats
A la nova Llei es defineix un habitatge buit com aquell que romangui desocupat, de forma continuada, per un termini superior a 2 anys llevat de determinades causes justificades. Aquesta situació de desocupació es declara mitjançant un procediment administratiu amb audiència del contribuent.
Per promoure la seva sortida al mercat, s'ofereix als Ajuntaments la possibilitat d'establir un recàrrec de fins al 150% (ara és al 50%) a la quota líquida de l'Impost de Béns Immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s'hagin mantingut desocupats durant més de dos anys, sense causa justificada, per a propietaris amb un mínim de quatre.
Si l' immoble fa tres anys que està buit, el recàrrec podrà arribar al 100%.
Finalment, hi ha l'opció d'incrementar un altre 50% el recàrrec (entre 100% i fins al 150%) quan els immobles pertanyin a titulars de dos o més habitatges desocupats al mateix municipi.
Desnonaments i execucions hipotecàries
Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l'habitatge habitual de llars vulnerables per garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l'òrgan judicial i els serveis socials a través d'un requeriment perquè avaluïn la situació i, si escau, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social.
S'assegura que els serveis socials puguin oferir solucions habitacionals als afectats, evitant situacions de desemparament com a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s'incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d'1 a 2 mesos quan el propietari és una persona física, i de 3 a 4 quan és una persona jurídica. A més a més, s'introdueixen en el procediment criteris objectius per definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.
Quan el demandant tingui la condició de forquilla i la demanda de desnonament afecti persones en situació de vulnerabilitat, s'ha d'acreditar l'aplicació d'un procediment de conciliació o intermediació.
Podeu posar-vos en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.
Una cordial salutació,
Tens cap dubte sobre aquest tema?
El nostre equip d'assessors experts us ajudarà a resoldre qualsevol problema relacionat amb els nostres serveis.
Contactar ara
A Àmbit Assessor, SL comptem amb 40 anys dedicats a l'assessoria fiscal, comptable i laboral de la Pime.
Relacionat
