Des arrêts récents de la Cour suprême déclarent qu'estimer la valeur réelle en se référant à la valeur cadastrale multipliée par des coefficients de correction n'est pas approprié
Ces dernières années, notamment dans les zones les plus proches de l'épicentre de la crise immobilière, lors du règlement des impôts dont l'assiette imposable est déterminée par la valeur réelle des biens immobiliers (notamment la taxe sur les mutations immobilières, ainsi que les droits de succession et de donation), un écart important est apparu entre la valeur réelle de ces actifs et la valeur réelle que l'administration leur attribuait en se référant aux valeurs cadastrales multipliées par des indices ou des coefficients.
Ainsi, à de nombreuses reprises, la valeur réelle déclarée par le contribuable, liée à une valeur marchande des biens qui avait subi une forte correction de prix, était inférieure à la valeur réelle estimée par l'Administration sur la base de la méthodologie établie à l'article 57.1 b) de la Loi générale sur les impôts.
Face à cette situation, le contribuable n'avait que deux options : soit maintenir la valeur réelle dans le règlement fiscal et régler l'impôt en prenant ce montant comme base imposable, au risque que l'administration procède à un examen de son règlement (avec les conséquences bien connues que cela peut entraîner), soit se soumettre au critère général de l'administration et régler l'impôt à partir de cette valeur réelle estimée afin d'éviter les conséquences d'une confrontation avec l'administration, même si cela impliquait une injustice flagrante.
Or, la voie empruntée par certains contribuables pour ne pas se soumettre aux critères de l'Administration a abouti devant la Chambre du contentieux administratif de la Cour suprême qui, par le biais de quatre arrêts récents, a établi une doctrine en la matière, établissant que la méthode de vérification de la valeur réelle des biens immobiliers, aux fins du calcul de la taxe sur les mutations immobilières, rendue possible par la Loi générale sur les impôts, consistant à multiplier la valeur cadastrale par un coefficient, n'est ni adéquate ni appropriée, à moins d'être complétée par une vérification directe par l'Administration du bien spécifique faisant l'objet de l'évaluation.
La doctrine de la Cour suprême énonce littéralement ce qui suit :
“1) La méthode de vérification consistant en une estimation par référence aux valeurs cadastrales, multipliées par des indices ou des coefficients (article 57.1.b) LGT) n'est pas adaptée, en raison de sa généralité et de son manque de lien avec le bien spécifique dont l'estimation est concernée, à l'évaluation des biens immobiliers dans les impôts où la base imposable est légalement déterminée par sa valeur réelle, à moins que cette méthode ne soit complétée par la réalisation d'une activité de vérification strictement liée directement au bien individuel qui fait l'objet de l'évaluation.
2) L'application de la méthode de vérification établie à l'article 57.1.b) LGT ne confère pas à l'Administration une présomption renforcée de véracité et d'exactitude des valeurs incluses dans les coefficients, qu'elles apparaissent ou non dans les dispositions générales.
3) L’application d’une telle méthode pour rectifier la valeur déclarée par le contribuable exige que l’Administration indique expressément les raisons pour lesquelles, à son avis, cette valeur déclarée ne correspond pas à la valeur réelle, sansque la simple divergence avec les valeurs générales publiées ou les coefficients par lesquels la valeur cadastrale est multipliée soit suffisante pour justifier le début de la vérification.
4) La partie intéressée n'est pas légalement tenue de prouver que la valeur indiquée dans la déclaration fiscale ou l'auto-évaluation coïncide avec la valeur réelle, c'est à l'administration qu'il incombe de prouver le contraire.”
En conséquence, la Cour suprême affirme essentiellement que :
- Il incombe à l'Administration de prouver que la valeur déclarée par le contribuable ne correspond pas à la valeur réelle, et cette preuve ne peut se limiter à la simple affirmation qu'elle ne correspond pas aux valeurs ou coefficients publiés (qui ne bénéficient d'aucune présomption de vérité), car ceux-ci, en raison de leur généralité et de leur absence de rapport avec le bien spécifique, ne sont pas appropriés ; l'Administration doit donc procéder à une vérification spécifique et individualisée.
- Il incombe donc à l’Administration de déployer des efforts probatoires visant à justifier de manière suffisante la considération selon laquelle la valeur déclarée ne coïncide pas avec la valeur réelle.
La doctrine établie par la Cour suprême est d'une grande importance et pourrait avoir un impact direct sur les cas où le contribuable n'a pas respecté les critères de l'administration et où le règlement effectué est encore en discussion (dans le cadre de procédures administratives ou juridictionnelles).
Dans les cas où une évaluation fiscale doit être effectuée alors que la base imposable est constituée de biens immobiliers, cette doctrine doit être prise en compte, même si l'option la plus avantageuse pour le contribuable doit être analysée au cas par cas.
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Diplômé en droit de l'Université de Barcelone et titulaire d'un master en droit des affaires de la même université, il a exercé au sein du cabinet Alonso-Cuevillas Advocats, puis a rejoint le département contentieux civil et commercial du cabinet Bufete Bueno Bartrina. Il a ensuite intégré l'équipe du cabinet Casamitjana-Cuyas-Morales, avant de poursuivre sa carrière chez Bufete Herrera Advocats, au sein du département contentieux commercial. En novembre 2015, il a rejoint aÀmbitJurídic i Econòmic, SLP, en tant qu'associé, pour diriger le pôle Droit commercial et Insolvabilité.
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