Nous expliquons les avantages du paiement des impôts dans le cadre de ce régime fiscal spécial
Par cet article, nous souhaitons vous informer des principales caractéristiques du régime spécial destiné aux entreprises de location de logements, qui vise à promouvoir ces entreprises et dont le principal avantage fiscal consiste en une bonification de l'impôt total dû, correspondant exclusivement aux revenus provenant de la location de logements, sous réserve du respect de certaines conditions.
Qui peut bénéficier de ce régime spécial ?
Les sociétés dont l'activité principale, mais non exclusive, consiste en la location de biens immobiliers résidentiels situés en Espagne, qu'elles ont construits, aménagés et acquis, sont éligibles . Cette activité est compatible avec l'exercice d'autres activités complémentaires, ainsi qu'avec la cession des biens loués après une durée de détention minimale de trois ans.
Un bail d'habitation est défini comme un bail portant sur un bâtiment habitable dont la vocation principale est de répondre aux besoins de logement permanent du locataire. Les espaces de stockage et les places de stationnement (deux au maximum) sont considérés comme équivalents à un logement, à condition d'être loués conjointement avec celui-ci.
Pour que l'activité de location de logements soit qualifiée d'activité économique, il est nécessaire qu'au moins une personne employée à temps plein soit employée pour sa gestion.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du régime spécial ?
la location par l'entité au cours de chaque période fiscale doit être égal ou supérieur à 8 en permanence, sans limite maximale. Cette condition doit être respectée durant toute la période fiscale. Ainsi, même si l'entité dispose de ce nombre de logements au début de la période, si des cessions de logements surviennent en cours de période et ramènent le nombre de logements loués en dessous de huit, ce régime fiscal ne peut être appliqué pour cette période, même si ce nombre est à nouveau atteint à la fin de celle-ci.
Les biens doivent rester loués ou proposés à la location pendant au moins trois ans. Cette période est calculée à partir du début de l'exercice fiscal au cours duquel l'option pour le régime fiscal spécial est communiquée (si les biens loués faisaient partie de l'actif de l'entité avant l'adoption du régime) ou à partir de la date de leur première location (dans le cas de biens acquis ou aménagés ultérieurement par l'entité). Tous les biens remplissant cette condition peuvent être cédés sans perte des avantages fiscaux précédemment acquis.
Les activités de promotion immobilière et de location de logements doivent faire l'objet d'une comptabilité distincte pour chaque bien acquis ou aménagé, en fournissant suffisamment de détails pour déterminer le revenu attribuable à chaque logement, local commercial ou propriété indépendante enregistrée en laquelle le bâtiment est divisé. Une comptabilité distincte n'est pas requise pour les autres biens qui ne sont pas des logements, ni pour chaque bien non admissible à l'allégement fiscal.
Dans le cas des entités exerçant des activités complémentaires à leur activité principale de location de logements, les revenus ouvrant droit au crédit d'impôt doivent représenter au moins 55 % du revenu total de l'exercice fiscal, hors revenus provenant des transferts susmentionnés. Alternativement, au moins 55 % de la valeur du patrimoine de l'entité doivent être constitués de biens immobiliers résidentiels, loués ou non, susceptibles de générer des revenus ouvrant droit au crédit d'impôt. Les exercices fiscaux au cours desquels le régime fiscal ne peut être appliqué faute de respect du seuil de 55 % ne sont pas pris en compte dans le calcul de la période de trois ans, même si les biens sont loués sans interruption durant ces périodes.
Quels sont les bonus applicables ?
Les entités ayant opté pour le régime spécial et remplissant les conditions susmentionnées bénéficieront d'un crédit d'impôt de 85 % sur la fraction de l'impôt dû correspondant aux revenus locatifs. Ce crédit d'impôt ne s'applique pas aux revenus issus de la vente de logements et est incompatible avec la réduction de l'assiette imposable de la réserve de capitalisation liée à l'augmentation des capitaux propres résultant des revenus imposables.
Le revenu ouvrant droit au crédit d'impôt est le revenu locatif, qui correspond, pour chaque logement, au revenu total perçu, moins les dépenses directement liées à sa génération et la part des charges générales proportionnelle à ce revenu. Si le revenu locatif d'un logement est négatif, ce montant sera compensé par le revenu positif des autres logements loués.
Précisions concernant la distribution des dividendes et le transfert des actions
Dans le cas des dividendes provenant de bénéfices générés au cours de périodes où ce régime spécial était appliqué, le dividende sera également inclus dans la base imposable de l'associé, et seulement 50 % de l'exonération pourront être appliqués afin d'éviter une double imposition sur le montant du dividende.
Dans le cas des revenus provenant du transfert d'actions du capital d'entités ayant appliqué ce régime fiscal et lorsque l'exonération de l'article 21 de la LIS est applicable, la partie du revenu obtenu lors du transfert qui correspond aux bénéfices non distribués de l'entité bénéficiaire ayant bénéficié d'une prime est réduite de 50 %.
Ces particularités ne s'appliqueront qu'à la distribution du dividende à une autre personne morale, et non aux personnes physiques.
Comment puis-je bénéficier du régime fiscal spécial pour les entités spécialisées dans la location de logements ?
L'application de ce régime est facultativeet sera appliquée après un choix préalable qui devra être communiqué à l'administration fiscale et sera appliquée dans la période fiscale qui se termine après ladite communication et dans les suivantes qui se terminent avant que la renonciation à ce régime ne soit communiquée à l'administration.
Incompatibilités
Si l'entité est soumise à un autre régime fiscal particulier que ceux relatifs à la consolidation fiscale, à la transparence fiscale, aux fusions, scissions, apports d'actifs, échanges d'actions et au crédit-bail, elle ne peut opter pour le régime particulier applicable aux sociétés de location résidentielle ; l'autre régime particulier prévaut. Par ailleurs, si la société de location résidentielle remplit les conditions pour être considérée comme une petite entreprise, aucun régime ne prévaut sur l'autre et le contribuable peut choisir celui qui lui convient.
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Diplômée en administration des affaires de l'Université de Barcelone, elle a poursuivi sa formation par un diplôme d'études supérieures en comptabilité et contrôle de gestion de l'Université Pompeu Fabra. Elle a également suivi diverses formations en fiscalité dispensées par la Chambre de commerce de Terrassa, le barreau de Barcelone et le Centre d'études financières. Avant de rejoindre Àmbit Assessor en 2001 en tant que consultante en fiscalité et comptabilité, elle a travaillé comme assistante administrative à la Caixa Manresa et à la Banc Sabadell, ainsi que comme opératrice au centre d'appels d'information fiscale de l'Agence espagnole des impôts. Pendant trois ans, elle a été trésorière de l'association récréative et culturelle L'Alzinar, fonction qu'elle a exercée parallèlement à son travail chez Àmbit Assessor.
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