La prolongation du moratoire sur les expulsions est de nouveau à l'ordre du jour, mais cette fois-ci avec des modifications importantes qui redéfinissent l'équilibre entre protection sociale et droits des propriétaires. Une compréhension approfondie de cette nouvelle situation est essentielle pour éviter des erreurs coûteuses. Suite au rejet par le Parlement du décret-loi royal 16/2025, le gouvernement a choisi de reconstruire le système de protection sociale par le biais d'un nouveau décret-loi royal 2/2026, en date du 3 février.
Le décret-loi royal 2/2026 du 3 février prolonge à nouveau la suspension des procédures d’expulsion et de déplacement des ménages vulnérables sans solution de logement, maintenant ainsi l’essentiel du régime exceptionnel mis en place en 2020.
Cependant, cette mesure n'est pas neutre. Pour la première fois depuis la création du filet de sécurité sociale, un élément a été introduit qui exclut certains cas de la suspension, même lorsque le locataire est vulnérable.
Ce changement change tout.
- Qu’est-ce qui est prolongé et jusqu’à quand ?
La suspension des expulsions et des déportations est prolongée jusqu'au 31 décembre 2026, selon les mêmes modalités générales que celles appliquées depuis le décret-loi royal 11/2020, mais avec les ajustements nécessaires.
Important:
- La procédure judiciaire n'est pas suspendue.
- Il pourrait y avoir un jugement définitif.
- Ce qui est suspendu, c'est l'exécution du lancement.
Attention. Beaucoup de gens pensent qu’« il ne peut y avoir d’expulsion ». En réalité, la procédure d’expulsion se poursuit ; seul le dernier stade est reporté.
- La grande nouvelle de 2026 : les propriétaires de petites entreprises sortent de la suspension
Le principal changement concerne les expulsions pour non-paiement de loyer.
À compter du décret-loi royal 2/2026, la suspension des expulsions ne s'appliquera pas lorsque le propriétaire possède deux logements ou moins, même si le locataire se trouve dans une situation de vulnérabilité.
Cet élément s'ajoute à d'autres déjà existants, comme la vulnérabilité économique du propriétaire lui-même.
Il s'agit d'un changement important par rapport aux extensions précédentes.
- Attention. De nombreux petits propriétaires pensent que la suspension les affecte de la même manière que les grands propriétaires. Ce n'est plus le cas.
- Que deviennent alors les locataires vulnérables ?
Cette règle ne laisse pas les personnes vulnérables sans protection, mais elle déplace l'attention.
Lorsque le propriétaire possède deux logements ou moins, la suspension ne s'applique pas et il appartient aux services sociaux de trouver une solution de logement d'urgence, qui doit être traitée « en priorité ».
Cela modifie la dynamique de la procédure et le rôle de l'administration.
Priorité sociale ne rime pas avec solution immédiate. Le temps joue un rôle essentiel.
- Hypothèses qui restent protégées
La suspension reste en vigueur, notamment dans les cas suivants :
- Expulsions pour non-paiement lorsque le bien appartient à de grands propriétaires ou à des personnes morales.
- Cas d’occupation sans titre de propriété lorsqu’il existe des situations de vulnérabilité (violence sexiste, dépendance, mineurs sous tutelle) et que le logement appartient à des propriétaires de plus de dix propriétés.
Dans ces cas, le juge doit évaluer l'ensemble des circonstances et les rapports sociaux.
- Attention. La suspension n'est pas automatique. Chaque cas requiert la preuve d'une vulnérabilité selon des critères très précis.
- Procédures déjà suspendues, continuité automatique
Pour éviter un vide juridique après la chute du décret-loi royal 16/2025, le décret-loi royal 2/2026 établit que les procédures qui étaient déjà suspendues à compter du 27 janvier 2026 restent suspendues, sans qu'il soit nécessaire de soumettre une nouvelle demande.
Cette disposition transitoire assure la continuité et évite les ruptures de procédure.
- Attention. Ne pas vérifier l'état exact de la procédure peut entraîner des actions inutiles ou inopportunes.
- L'indemnisation des propriétaires reste en vigueur
Les propriétaires concernés par la suspension ont toujours la possibilité de demander une compensation financière, avec un délai ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, à condition que les conditions légales soient remplies.
Le gouvernement a renforcé ce système par des garanties et des allocations budgétaires, même si son application pratique reste inégale.
L'indemnisation n'est pas automatique et nécessite un traitement rigoureux et documenté.
- Un contexte politique instable et un risque supplémentaire
Le décret-loi royal 2/2026 doit être ratifié par le Congrès dans un délai de 30 jours, car il ne bénéficie actuellement d'aucun soutien garanti.
Cela introduit un élément d'incertitude supplémentaire pour les propriétaires, les locataires et les investisseurs locatifs.
Il est de moins en moins conseillé de prendre des décisions relatives aux actifs sans tenir compte de ce risque parlementaire.
Dans ce nouveau contexte, il ne suffit plus de savoir s'il y a suspension ou non. Il faut analyser :
- Profil du propriétaire.
- Le nombre réel de logements.
- La situation économique des deux parties.
- Le moment précis de la procédure.
- La stratégie la plus appropriée (procédurale, sociale ou négociée).
Chaque cas est différent et une interprétation générique de la règle conduit à des erreurs.
En 2026, louer un logement sans conseils juridiques à jour représente un risque inutile, que vous soyez propriétaire ou locataire.
La prolongation du moratoire sur les expulsions reste en vigueur, mais elle ne protège plus tous les citoyens de manière égale. Le décret-loi royal 2/2026 introduit des nuances qui nécessitent une révision des contrats, des procédures et des stratégies. Une gestion efficace de ces nuances permettra d'éviter les blocages, de rétablir la sécurité juridique et de prendre des décisions fondées sur des informations concrètes, et non sur de simples titres.
Vous pouvez contacter ce cabinet professionnel pour toute question ou demande d'éclaircissements.
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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