Au Journal officiel de l'État (BOE) du 23 décembre, le décret-loi royal 35/2020 du 22 décembre a été publié, qui comprend de nouvelles mesures de soutien aux secteurs du tourisme, de l'hôtellerie et du commerce de détail, soulignant une réduction de 50 % du loyer pour les locaux appartenant à une entreprise ou à une entité publique ou aux grands propriétaires (possédant plus de 10 propriétés, à l'exclusion des garages et des entrepôts, ou d'une surface construite supérieure à 1 500 m2).
Nous vous informons que le décret-loi royal 35/2020 du 22 décembre (entrée en vigueur le 24 décembre) a été publié au Journal officiel de l'État (BOE) le 23 décembre. Ce décret-loi approuve un plan de relance pour les secteurs de l'hôtellerie et du commerce de détail, deux des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire de la Covid-19. La principale mesure de cette réforme consiste en une réduction de loyer de 50 % pour les locaux appartenant à une entreprise ou à un organisme public, ou à de grands propriétaires (possédant plus de 10 biens, hors garages et entrepôts, ou d'une surface construite totale supérieure à 1 500 m²). Les autres charges liées à l'entretien ou aux autres services dont bénéficie le locataire restent exclues.
L’objectif est d’aider le secteur Horeca (restaurants, hôtels et cafés) et le commerce afin d’apporter une plus grande visibilité à la planification de l’exercice 2021 et de minimiser les coûts.
Baux à usage autre que le logement avec de grands propriétaires
- En l'absence d'accord entre les parties pour une réduction temporaire du loyer ou un moratoire sur son paiement, le preneur, personne physique ou morale, d'un contrat de bail pour un usage autre que le logement (art. 3 de la loi 29/1994 du 24 novembre) ou pour l'industrie, qui remplit les conditions prévues, peut, avant le 31 janvier 2021, demander au bailleur, lorsqu'il s'agit d'une société ou d'un organisme public, ou d'un grand propriétaire, entendu comme la personne physique ou morale qui possède plus de 10 biens immobiliers urbains, à l'exclusion des garages et des entrepôts, ou d'une surface construite de plus de 1 500 m², l'une des alternatives suivantes :
a) Une réduction de 50 % du loyer pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire déclaré pour contenir la propagation des infections causées par le SARS-CoV-2, et ses prolongations, et peut être prolongée pour les mois suivants, jusqu'à un maximum de quatre mois.
b) Un moratoire sur le paiement des loyers est appliqué pendant toute la durée de l'état d'urgence décrété par le décret royal 926/2020 du 25 octobre, et de ses éventuelles prorogations. Ce moratoire peut être étendu aux loyers mensuels suivants, pour une durée maximale de quatre mois. Le loyer est différé, sans pénalité ni intérêts, à compter du prochain loyer mensuel suivant la fin de la période mentionnée à l'article 3. Les loyers différés peuvent être payés sur une période de deux ans à compter de la fin du moratoire, et toujours dans les limites de la durée du bail ou de ses éventuelles prorogations, les montants différés étant répartis proportionnellement sur cette période.
- Dans les cas où le contrat de location prévoit le paiement, en sus du loyer, d'autres dépenses découlant de l'entretien ou d'autres services, et dont le locataire bénéficie, ces charges communes seront exclues des mesures prévues à la section précédente.
- Le bailleur notifie expressément sa décision au locataire dans un délai maximal de sept jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande par ce dernier, au moyen d'un moyen vérifiable. À compter du prochain paiement du loyer mensuel suivant cette période, la mesure choisie par le bailleur parmi celles décrites aux points a) et b) est automatiquement appliquée ou, à défaut de notification expresse dans le délai imparti, la mesure demandée par le locataire.
- Dans le cas où les parties seraient parvenues à un accord sur la réduction du loyer ou le moratoire sur son paiement qui ne concerne qu'une partie de la période couverte par l'état d'urgence déclaré par le décret royal 926/2020 du 25 octobre et ses prolongations, ainsi qu'un maximum de quatre mois après la fin de la dernière prolongation dudit état d'urgence, les paragraphes 1 et 2 du présent article s'appliqueront également, mais la mesure correspondante prévue au paragraphe 1 ne s'appliquera qu'à la partie de la période non concernée par l'accord des parties.
Attention. Les dispositions des présentes ne s'appliquent pas lorsque le bailleur fait l'objet d'une procédure de faillite ou lorsque, du fait de l'application des mesures prévues, il est susceptible de devenir insolvable ou est confronté à une situation d'insolvabilité imminente ou avérée, conformément aux dispositions du décret royal législatif 1/2020 du 5 mai, portant approbation du texte consolidé de la loi sur la faillite. De même, le bailleur souhaitant que la mesure soit exclue de son application aux bailleurs en procédure de faillite doit démontrer qu'il remplit l'une des conditions qui y sont stipulées.
Autres baux pour des usages autres que le logement.
- Le preneur, personne physique ou morale, d'un contrat de bail portant sur un usage autre que le logement, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi 29/1994 du 24 novembre, ou sur un usage industriel, dont le bailleur est différent de ceux définis à l'article 1 et qui remplit les conditions prévues à l'article 3, peut demander au bailleur, avant le 31 janvier 2021, un report temporaire et exceptionnel du paiement du loyer, à condition que ce report ou une réduction du loyer n'ait pas été convenu d'un commun accord entre les deux parties.
- Dans le cadre exclusif de l'accord mentionné à la section précédente, les parties peuvent librement disposer du dépôt de garantie prévu à l'article 36 de la loi 29/1994 du 24 novembre, lequel peut servir au paiement total ou partiel d'un ou plusieurs loyers mensuels. En cas d'utilisation totale ou partielle du dépôt, le locataire est tenu de le reconstituer dans un délai d'un an à compter de la signature du contrat ou, si la durée restante du bail est inférieure à un an, dans le délai imparti.
Conditions requises pour les travailleurs indépendants et les PME locataires souhaitant demander une réduction de loyer de leurs locaux commerciaux
Les travailleurs indépendants et les PME louant des biens immobiliers à des fins autres que le logement peuvent bénéficier des mesures prévues aux articles 1 et 2 lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :
- Dans le cas d'un contrat de location portant sur un bien utilisé pour l'activité économique exercée par le travailleur indépendant :
a) Être affilié et en règle, à la date de la déclaration de l’état d’alarme par le décret royal 926/2020 du 25 octobre, au régime spécial de sécurité sociale pour les travailleurs indépendants ou au régime spécial de sécurité sociale pour les gens de mer ou, le cas échéant, à l’une des sociétés mutuelles qui remplacent le RETA.
b) Que leur activité a été suspendue suite à l’entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, ou par des ordres émis par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées en vertu dudit décret royal.
Attention. Si votre activité n'est pas directement suspendue suite à l'entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, vous devez justifier d'une baisse de chiffre d'affaires d'au moins 75 % pour le mois civil précédant celui au cours duquel le report ou la réduction de loyer est demandé, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen du trimestre auquel appartient ledit mois de l'année précédente.
- Dans le cas d'un contrat de location portant sur un bien utilisé pour l'activité économique exercée par une PME :
a) Que les limites établies à l’art. 257.1 de la loi sur les sociétés de capitaux ne soient pas dépassées.
b) Que leur activité a été suspendue suite à l’entrée en vigueur du décret royal 926/2020 du 25 octobre, ou par des ordres émis par l’autorité compétente et les autorités compétentes déléguées en vertu dudit décret royal.
Attention. Si votre activité n'est pas directement suspendue en vertu des dispositions du décret royal 926/2020 du 25 octobre, vous devez justifier d'une baisse de votre chiffre d'affaires d'au moins 75 % pour le mois civil précédant celui au cours duquel vous demandez le report ou la réduction de loyer, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen du trimestre auquel appartient ce mois de l'année précédente.
Comment prouver que les conditions sont remplies ?
Le preneur doit démontrer au bailleur le respect des exigences établies dans l'article précédent en soumettant les documents suivants :
a) La baisse d'activité sera initialement démontrée par la soumission d'une déclaration sous serment, fondée sur les informations comptables et les états des revenus et des dépenses, confirmant une diminution du chiffre d'affaires mensuel d'au moins 75 % par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen du même trimestre de l'année précédente. Dans tous les cas, à la demande du bailleur, le locataire devra lui fournir ses documents comptables afin de justifier la baisse d'activité.
b) La suspension d'activité sera accréditée au moyen d'un certificat délivré par l'Agence d'administration fiscale de l'État ou par l'entité compétente pour traiter la cessation extraordinaire d'activité réglementée à l'article 17 du décret-loi royal 8/2020 du 17 mars relatif aux mesures extraordinaires urgentes pour faire face à l'impact économique et social de la COVID-19, le cas échéant, sur la base de la déclaration de cessation d'activité déclarée par la partie intéressée.
Conséquences d'une application incorrecte des réductions et des reports de paiement de loyer
Les locataires qui ont bénéficié de la réduction et du report temporaire et extraordinaire des paiements de loyer sans respecter les conditions établies à l'article 3 seront responsables de tous les dommages qui pourraient être survenus, ainsi que de toutes les dépenses engendrées par l'application de ces mesures exceptionnelles, sans préjudice de toute autre responsabilité que leur conduite pourrait engendrer.
Voir : Plan de renforcement des secteurs de l'hôtellerie, du commerce de détail et du tourisme (PDF)
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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