La loi 10/2022 du 14 juin établit de nouveaux droits et obligations des propriétaires et de nouvelles évolutions en matière de réhabilitation énergétique.
Jeudi dernier, 16 juin, la loi 10/2022 du 14 juin relative aux mesures urgentes visant à promouvoir les activités de réhabilitation des bâtiments dans le cadre du plan de relance, de transformation et de résilience est entrée en vigueur.
Cette loi (qui résulte de l’adoption par le Parlement du décret-loi royal 19/2021 du 5 octobre) introduit une série d’amendements à la loi 49/1960 du 21 juillet relative à la propriété horizontale (LPH).
La loi susmentionnée 10/2022 a été créée dans le but de promouvoir l'activité de construction résidentielle, en raison du vieillissement important du parc immobilier dans l'État espagnol, ainsi que du faible taux de réhabilitation effective de celui-ci.
En ce sens, du préambule du texte juridique, nous pouvons extraire les trois principales raisons qui ont justifié les changements que nous expliquerons plus loin :
- La grave détérioration des bâtiments et des logements : plus de la moitié du parc immobilier résidentiel de notre pays date d'avant 1980, dont 84 % présentent de mauvaises performances énergétiques et 75 % sont inaccessibles.
- L'importance d'apporter une réponse rapide aux défis nationaux et européens en matière de réhabilitation des bâtiments.
- Une formidable opportunité d’allouer, à court terme, un volume important de ressources européennes au plan de relance, de transformation et de résilience.
Quels sont les principaux changements apportés au LPH ?
La principale modification apportée par la loi 14/2022 concerne la réglementation applicable aux propriétaires d'immeubles en matière de travaux de rénovation visant à améliorer l' efficacité énergétique du bâtiment ou à mettre en œuvre des sources d'énergie renouvelables partagées. Désormais, l'adoption des conventions relatives à ces travaux, ainsi que les demandes de subventions et de financements, sont soumises à un vote à la majorité simple.
En ce qui concerne ce qui précède, il est établi que le coût desdits travaux ou actions, voire le paiement des sommes nécessaires au remboursement des prêts ou financements accordés, seront considérés comme des dépenses communes. À cet égard, les pouvoirs des collectivités d'exercer leur capacité juridique dans le cadre de telles opérations sont renforcés.
En revanche, les propriétaires sont tenus de ne pas modifier les éléments architecturaux communs de l'immeubleet de maintenir leur bien en bon état. Cela implique également leur obligation de contribuer aux dépenses communes et leur interdit de se livrer à des activités dangereuses ou perturbatrices pour les autres résidents.
Débiteurs
Enfin, il convient de noter que le texte de loi prévoit également des modifications concernant le traitement des paiements en souffrance dus par les copropriétaires (les arriérés). Plus précisément, il établit des mesures préventives classiques ainsi que des solutions en cas de non-paiement. Dans ces cas, il stipule que ces litiges peuvent être résolus à l'amiable, par la médiation ou l'arbitrage, ou par voie judiciaire, grâce à la procédure sommaire spéciale de recouvrement des dettes de la communauté.
Plus précisément, en ce qui concerne les débiteurs :
- se voient conférer le pouvoir d'imposer des sanctions, ce qui les légitime à sanctionner les contrevenants en les privant de l'usage des installations et/ou des parties communes non essentielles et à fixer des taux d'intérêt supérieurs au taux d'intérêt courant, pourvu qu'ils ne soient pas disproportionnés, chose que les tribunaux admettaient déjà, mais qui est désormais légalisée afin qu'il n'y ait aucun doute sur la validité de ces accords.
- Les intérêts de retard seront automatiquement calculés à compter de la date d'échéance du prêt communautaire, sans préavis.
- Le règlement relatif à la procédure sommaire spéciale de recouvrement des dettes communautaires a également été modifié afin de le rendre plus souple, permettant de réclamer les dettes futures en sus de celles dues au moment de la convention de liquidation, tout en limitant cette possibilité à celles qui s'accumulent jusqu'à la date de notification de la convention de liquidation au débiteur.
- Il est possible que tous les frais et coûts liés au processus de recouvrement de créances, y compris ceux résultant de l'intervention du secrétaire administratif, puissent être réclamés dans le cadre de la procédure sommaire et soient à la charge du débiteur.
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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