En el RD Ley 25/2020 del día 21 de abril, publicado en el BOE el día 22 de abril y que ha entrado en vigor el día 23 de abril, se han dispuesto una serie de medidas excepcionales para aliviar la situación de autónomos y pymes como consecuencia de la crisis del Covid 19 y con respecto a los contratos de arrendamiento de los locales de negocio que ocupan como arrendatarios.
A continuación resumimos esquemáticamente en qué consisten esas medidas y quiénes y de qué forma pueden acogerse a las mismas.
1) Medidas que se pueden solicitar.
Básicamente, y en función de si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor o si el arrendador no reúne ninguna de esas condiciones, se podrán solicitar las siguientes medidas:
A) En caso de que el arrendador fuera una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles (aquél que disponga de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie total de más de 1500 m2 de superficie).
– El beneficiario podrá solicitar al arrendador una moratoria en el pago de la renta por el plazo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, ampliable a las mensualidades siguientes si durante las mismas perduraran los efectos del Covid 19, siempre con un límite máximo de 4 mensualidades de renta.
– La renta de ese período se aplazará sin penalización alguna y sin devengo de intereses y el pago de las rentas aplazadas deberá satisfacerse fraccionadamente durante el plazo de dos años (siempre dentro del plazo de vigencia del contrato) y a partir del momento en que acabe el estado de alarma o los cuatro meses máximos establecidos.
– La solicitud del arrendatario deberá ser forzosamente aceptada por el arrendador, salvo que con anterioridad ambas partes ya hubieran alcanzado un acuerdo de moratoria o reducción de renta.
B) En caso de que el arrendador no fuera empresa o entidad pública de vivienda ni un gran tenedor.
– El beneficiario podrá solicitar al arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta.
– La aceptación de esa solicitud será voluntaria para el arrendador, no siendo obligatoria para el mismo su aceptación.
– En el marco de la negociación del aplazamiento solicitado, y solamente para este caso, se autoriza a las partes a hacer uso de la fianza legal depositada por el arrendatario, de modo que la misma pueda ser empleada para satisfacer total o parcialmente rentas arrendaticias, en cuyo caso el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo celebrado o antes de la finalización del contrato si ese plazo fuera inferior a un año.
2) Plazo en el que se pueden solicitar.
Tanto para los supuestos de entidades o empresas públicas y grandes tenedores, como en el otro supuesto, la petición del arrendatario al arrendador deberá efectuarse dentro del plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor del RD Ley, esto es, hasta el día 23 de mayo de 2020.
3) Personas beneficiarias.
Podrán beneficiarse de estas medidas las siguientes personas:
A) Autónomos que cumplan los siguientes requisitos:
- Que el inmueble esté afecto a su actividad.
- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma en el RETA, en el RESS de los trabajadores del mar o en una Mutualidad sustitutoria del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida con la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del estado de alarma.
- En el caso que su actividad no se vea suspendida por la declaración del estado de alarma, se deberá acreditar que la facturación del mes anterior a la solicitud del aplazamiento ha supuesto una reducción de, al menos, un 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes y con respecto al año anterior.
B) Pymes que cumplan los siguientes requisitos:
- Que el inmueble esté afecto a su actividad.
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, esto es, las sociedades que puedan formular balance abreviado (aquéllas que reúnan dos de las siguientes circunstancias: i) que el total de las partidas de activo no superen los cuatro millones de euros, ii) que el importe neto de su cifra de negocio no supere los ocho millones de euros y iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta).
- Que su actividad haya quedado suspendida con la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del estado de alarma.
- En el caso que su actividad no se vea suspendida por la declaración del estado de alarma, se deberá acreditar que la facturación del mes anterior a la solicitud del aplazamiento ha supuesto una reducción de, al menos, un 75% respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes y con respecto al año anterior.
4) Acreditación de los requisitos por parte del arrendatario al arrendador.
La acreditación por parte del arrendatario al arrendador de cumplir los requisitos exigidos para solicitar el aplazamiento, se efectuará de la siguiente manera:
- En el caso de que el arrendatario haya sufrido una reducción de su actividad pero que la misma no haya sido suspendida por el estado de alarma, el propio arrendatario acreditará cumplir los requisitos exigidos mediante la emisión de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación de, en al menos, un 75% según los criterios antes reseñados. En todo caso, cuando el arrendador lo solicitara, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables al arrendador para justificar esa reducción.
- En el caso de haber existido una suspensión de la actividad como consecuencia de la declaración del estado de alarma, esa suspensión se acreditará mediante certificado emitido por la AEAT u órgano competente en la Comunidad Autónoma, sobre la base de declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
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Licenciado en Derecho por la Universidad de Barcelona y máster en Derecho Empresarial por la misma universidad, trabajó en el despacho Alonso-Cuevillas Advocats y más tarde se incorporó al departamento Procesal Civil y Mercantil del despacho Bufete Bueno Bartrina. A continuación entró en el equipo del estudio Casamitjana-Cuyas-Morales, y luego continuó su carrera laboral en el Bufete Herrera Advocats, en el departamento Mercantil y de Litigación. En noviembre de 2015 se incorporó, en calidad de socio profesional, aÀmbitJurídic i Econòmic, SLP, para responsabilizarse del área Mercantil y Concursal.
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